Kat(Arsa Payı) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat(arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin, sahip olduğu arsanın belirli paylarını bir yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği; yüklenicinin ise bu arsa üzerine kararlaştırılan niteliklerde ve sayıda bağımsız bölümü haiz bir yapı inşa etmeyi üstlendiği, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme, arsa sahibinin arsasını değerlendirmesini, yüklenicinin ise emek ve sermayesi karşılığında bağımsız bölüm sahibi olmasını sağlar.

Bu sözleşme modelinde temel amaç, arsa sahibinin arsası üzerinde, kendi mali kaynaklarını kullanmaksızın veya asgari düzeyde kullanarak yeni bağımsız bölümlere(daire, dükkân vb.) sahip olmasıdır. Yüklenici ise, inşaat faaliyeti karşılığında, tamamlanan yapıdaki bağımsız bölümlerden bir kısmının mülkiyetini edinerek ticari kazanç elde etmeyi hedefler. Dolayısıyla, arsa sahibi için arsanın değerlendirilmesi, yüklenici için ise inşaat faaliyeti karşılığında ayni bir bedel(bağımsız bölüm) elde edilmesi söz konusudur.

Sözleşmenin özünü, arsa sahibinin arsa payı devri borcu ile yüklenicinin inşaat yapma ve bağımsız bölüm teslim etme borcunun karşılıklı olarak mübadele edilmesi oluşturur. Arsa sahibine kalacak bağımsız bölümler ile yükleniciye devredilecek arsa paylarına tekabül eden bağımsız bölümler sözleşmede açıkça belirlenir. Bu paylaşım oranı, tarafların serbest iradeleriyle ve pazarlık sonucu tespit edilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, doktrinde ve uygulamada genellikle "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" ya da "arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi" olarak nitelendirilmektedir. "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" terimi esasen "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" terimine nazaran daha doğru bir niteleme teşkil etmektedir ancak halk arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi ifadesi daha yaygın olarak kullanılmaktadır. Uygulamada halihazırda Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi ve mevcut olan bir binanın yıkımı akabinde yerine yeni bir bina yapılması haline kat karşılığı inşaat sözleşmesi denilmesi ve üzerinde hiçbir yapı olmayan boş bir arsanın üzerine inşaat yapılması haline de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi denilmesi gerektiği hususu da ileri sürülmektedir. Ancak her iki terimin de aynı şekilde anlaşılabileceğini bilmemiz şimdilik yeterlidir. Bu sözleşmeler, Türk hukukunda kanunla özel olarak düzenlenmemiş, isimsiz(atipik) sözleşmelerden olup, içerisinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesi gibi farklı sözleşme tiplerine ait unsurları barındıran karma nitelikli bir sözleşme olarak kabul edilir. Bu karma nitelik, sözleşmenin kendine özgü yapısını ve uygulanacak hukuki rejimini belirlerken, Yargıtay içtihatları bu sözleşme türünün yorumlanmasında ve uyuşmazlıkların çözümünde önemli bir rol oynamaktadır.

Hukuki Tanım

Kat(arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin, kendisine ait arsanın belirli bir payını veya bu arsa üzerinde inşa edilecek yapıdaki bağımsız bölümlerden bir kısmını yükleniciye(müteahhide) devretmeyi; yüklenicinin ise, arsa sahibine ait bu arsa üzerinde, sözleşmede kararlaştırılan niteliklere uygun ve imar mevzuatına göre bir yapı inşa ederek, sözleşme uyarınca arsa sahibine kalacak olan bağımsız bölümleri teslim etmeyi karşılıklı olarak taahhüt ettikleri, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

Bu sözleşme türünde, arsa sahibinin temel edimi arsa payını veya bağımsız bölüm devir borcu iken, yüklenicinin temel edimi ise bir yapı inşa etme ve kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etme borcudur. Dolayısıyla, arsa payının mülkiyetinin devri taahhüdü ile bir eser meydana getirme(inşaat yapma) taahhüdü bir araya gelmektedir. Bu yapısıyla, kat(arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmesi, kanunda özel olarak düzenlenmemiş, kendine özgü(sui generis) nitelikte bir karma sözleşme olarak kabul edilmektedir. Sözleşmenin temel amacı, arsa sahibinin arsasını değerlendirmesini, yüklenicinin ise sermaye ve emeği karşılığında inşaattan pay almasını sağlamaktır.

Hukuki Dayanak

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk hukuk sisteminde kendine özgü yapısı itibarıyla kanunlarımızda özel olarak düzenlenmiş bir sözleşme tipi değildir. Bu sözleşme, doktrin ve Yargıtay içtihatları ışığında şekillenmiş, birden fazla sözleşme türünün unsurlarını bünyesinde barındıran karma nitelikli(sui generis) bir sözleşme olarak kabul edilmektedir. Temel hukuki dayanağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun(TBK) genel hükümleri ile sözleşmenin yapısına uygun düşen özel hükümler oluşturur.

Bu bağlamda, arsa sahibinin arsa payını devretme borcu açısından taşınmaz satışı veya taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine ilişkin hükümler; yüklenicinin ise bağımsız bölümleri inşa ederek teslim etme borcu açısından eser sözleşmesine(istisna akdine) dair hükümler kıyasen uygulama alanı bulur. Sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde tarafların iradeleriyle şekillenen bu sözleşme türünde, kanunda özel bir düzenleme bulunmaması nedeniyle Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, sözleşmenin yorumlanmasında, eksikliklerin giderilmesinde ve uyuşmazlıkların çözümünde hayati bir rol oynamaktadır. Dolayısıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki rejimini belirlerken, TBK’nın ilgili genel ve özel hükümlerinin yanı sıra Yargıtay içtihatlarının da dikkate alınması zorunludur.

Kat Karşılığı ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Benzerlikleri ile Farkları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi terimleri, uygulamada sıklıkla eş anlamlı olarak kullanılmakla birlikte, uygulamada ve doktrinde farklı anlamlarda kullanılabildikleri de görülmektedir. Her iki sözleşme türünün temelinde, arsa sahibinin sahip olduğu arsayı veya arsa paylarını inşaat yapılmak üzere yükleniciye devretme taahhüdü ve karşılığında inşa edilecek yapıdan belirli bağımsız bölümler veya arsa payları alma amacı yatar. Yüklenici ise, arsa sahibinden devralacağı arsa paylarına karşılık, sözleşmede belirlenen koşullara uygun bir yapı inşa etme ve anlaşılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etme borcu altına girer. Bu yönüyle her iki sözleşme tipi de, arsa sahibinin arsa payı devri borcuna karşılık yüklenicinin bir eser(inşaat) meydana getirme ve teslim etme borcunu içerdiği için karma nitelikli sözleşmeler olarak kabul edilir.

Uygulamada üzerinde hiçbir yapı bulunmayan boş bir arsa veya halihazırda üzerinde yapı(apartman vb. bina) bulunan bir arsaya ilişkin olarak yükleniciyle arsa payı ve/veya bağımsız bölüm karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilir. Örneğin 50-60 yıllık olan ve ekonomik ömrünü yitiren bir taşınmazın malikleri riskli yapı tespiti yaptırıp sonrasında bir yükleniciyle anlaşarak kentsel dönüşüm uygulamaları dahilinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapabilirler. Ya da benzer şekilde üzerinde hiçbir yapı bulunmayan boş bir arsaya ilişkin olarak arsa payı inşaat sözleşmesi yapılabilir. Uygulamada bazı hukukçular, halihazırda mevcut olan bir yapının yıkımı ve sonrasında bunun yerine inşa edilecek yeni yapının inşaat faaliyetlerine istinaden imzalanan sözleşmeyi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi şeklinde tanımlayamayı tercih etmektedir. Çünkü burada kat mülkiyetine tabii olan taşınmazlara istinaden sözleşme yapılmakta, malikler yalnızca arsa paylarını değil, kat mülkiyeti hükümlerine dahil olmuş olan bağımsız bölümlerini feda etmektedir. Ancak yargısal uygulamalar dikkate alınacak olursa bu şekilde bir ayrıma gidilmesinde hiçbir pratik fayda söz konusu olmamaktadır çünkü hukuki nitelendirmenin hakimin sorumluluğunda olması sebebiyle ileri sürülen hususlar zaten somut olayın gereklerine uygun bir şekilde dikkate alınmaktadır. Sonuç olarak, uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, arsa karşılığı inşaat sözleşmesi ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi çok farklı kullanımlar söz konusu olabilmektedir ancak en nihayetinde bu ifadeler aynı anlama gelmektedir denilebilir.

Sözleşmenin Kurulması

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarının birleşmesiyle kurulur. Bu süreç, Türk Borçlar Kanunu’nun sözleşmelerin kurulmasına ilişkin genel prensiplerine tabidir. Sözleşmenin meydana gelmesi için, bir tarafın belirli koşullarla bir yapı inşa etme ve bunun karşılığında bağımsız bölüm edinme yönündeki teklifinin(icap), diğer tarafça kabul edilmesi(kabul) gerekmektedir.

Bu irade beyanlarının, sözleşmenin temel unsurları üzerinde birleşmesi esastır. Tarafların, arsa sahibinin arsa payının bir kısmını devretme taahhüdü ile yüklenicinin bunun karşılığında belirlenen nitelikte ve sürede bir inşaat yapıp bağımsız bölümleri teslim etme taahhüdü konularında anlaşmış olmaları, sözleşmenin kurulması için çekirdek mutabakatı oluşturur. İradelerin uyuştuğu bu anda sözleşme hukuken varlık kazanır ve taraflar için bağlayıcı hale gelir. Sözleşmenin kurulmasıyla birlikte, tarafların edimlerini ifa etme ve sözleşmesel yükümlülüklere uygun davranma borçları doğar. Bu aşama, sözleşmenin geçerliliği veya içeriğinin detaylandırılmasından ziyade, taraflar arasında hukuki bir bağın tesis edildiği anı ifade eder. Sözleşmenin kurulmasına istinaden en küçük bir eksiklik halinde yokluk(butlan), geçersizlik ve iptal yaptırımlarıyla karşı karşıya kalınabilir.

Sözleşmenin Tarafları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme olup, iki temel taraf arasında meydana gelir demiştik. Bu taraflardan ilki, taşınmazın sahibi olan ve bu taşınmaz üzerine inşaat yapılması karşılığında, inşa edilecek yapıdan belirli bir payın veya bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi taahhüt eden “arsa sahibi”dir. Sözleşmenin diğer tarafı ise, arsa sahibinin arsası üzerine, sözleşmede belirlenen koşullara uygun olarak bir yapı inşa etme ve teslim etme borcunu üstlenen “yüklenici”(müteahhit) olarak tanımlanır. Sözleşmenin kurulabilmesi için bu iki tarafın varlığı ve karşılıklı iradelerinin uyuşması esastır. Her iki taraf da gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir.

Arsa Sahibi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, üzerine inşaat yapılacak taşınmazın mülkiyet hakkına sahip olan ve bu arsa üzerinde inşa edilecek bağımsız bölümlerden bir kısmını edinme karşılığında, arsa payının belirli bir oranını yükleniciye devretme borcu altına giren taraftır. Arsa sahibi sıfatı, gerçek kişilere ait olabileceği gibi, özel hukuk tüzel kişilerine(örneğin; ticaret şirketleri, vakıflar, dernekler) veya kamu hukuku tüzel kişilerine(örneğin; belediyeler, Hazine) de ait olabilir.

Gerçek kişi arsa sahiplerinin, bu nitelikte bir sözleşmeyi bizzat ve geçerli bir şekilde yapabilmeleri için tam fiil ehliyetine(ayırt etme gücüne sahip, ergin ve kısıtlı olmayan) sahip olmaları esastır. Fiil ehliyeti bulunmayan veya sınırlı olan kişiler(örneğin; küçükler, kısıtlılar) adına sözleşme, onların yasal temsilcileri(veli, vasi) tarafından akdedilir. Yasal temsilcilerin bu tür önemli bir tasarruf işlemini gerçekleştirebilmesi, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri(örneğin; TMK m. 462, m. 463) uyarınca yetkili mahkemenin(duruma göre sulh hukuk veya asliye hukuk mahkemesi) iznini gerektirebilir. Tüzel kişi arsa sahipleri ise, sözleşmeyi kendi yetkili organları veya bu organlar tarafından usulüne uygun olarak yetkilendirilmiş temsilcileri aracılığıyla yaparlar.

Sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkı bulunuyorsa(paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti), bu kişilerin tamamının arsa sahibi olarak sözleşmeye katılması veya katılanlara usulüne uygun şekilde muvafakat vermesi, sözleşmenin geçerli bir şekilde kurulabilmesi için kural olarak zorunludur. Özellikle elbirliği mülkiyetinde, maliklerin tamamının oybirliğiyle hareket etmesi; paylı mülkiyette ise, taşınmazın tamamını etkileyen bu tür bir işlem için yine tüm paydaşların rızasının alınması prensibi geçerlidir.

Yüklenci/Müteahhit

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin diğer asli tarafı yüklenicidir. Yüklenici, arsa sahibinin arsası üzerinde, sözleşmede belirlenen koşullara uygun olarak bir yapı(bina) inşa etmeyi ve bu yapıdaki kararlaştırılan bağımsız bölümleri tamamlayarak arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eden kişidir. Bu taahhüdüne karşılık olarak yüklenici, genellikle inşa ettiği yapıdan kendisine bırakılacak belirli sayıda bağımsız bölümün mülkiyetini veya bunlara tekabül eden arsa paylarını edinme hakkını elde eder.

Yüklenici, bir gerçek kişi olabileceği gibi, çoğunlukla ticari bir işletme veya şirket(tüzel kişi) hüviyetinde de olabilir. Sözleşmenin geçerli bir şekilde kurulabilmesi için yüklenicinin, sözleşme yapma ehliyetine (fiil ehliyetine) sahip olması gereklidir. Tüzel kişi yüklenicilerde, sözleşme, tüzel kişiyi temsil etmeye yetkili organları veya temsilcileri aracılığıyla yapılır. Yüklenicinin bu sözleşme ile üstlendiği edim, bir eser meydana getirme borcu niteliğindedir ve bu nedenle kendisinden mesleki özen ve teknik yeterlilik beklenir.

Sözleşme İçeriğinin Hazırlanması

Sözleşme içeriğinin hazırlanması, tarafların karşılıklı hak ve borçlarının somutlaştırıldığı en kritik aşamadır. Bu süreçte, sözleşme serbestisi ilkesi geçerli olmakla birlikte, tarafların iradelerinin emredici hukuk kuralları, kamu düzeni ve genel ahlak kuralları ile uyumlu olması gözetilir. Sözleşme metni, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları en aza indirgemek amacıyla, tarafların tüm beklentilerini ve taahhütlerini açık, net ve tereddüde yer vermeyecek şekilde yansıtmalıdır. Bu aşamada taraflar(özellikle arsa sahipleri) sonradan devasa boyutlara ulaşabilecek hak kayıplarına uğramamak adına mutlaka sözleşme metnini gayrimenkul alanında uzman bir mimar, mühendis ve avukata inceletmeli, teknik ve hukuki danışma almalıdır. Özellikle arsa sahipleri, bu tip sözleşmelerin imzalanması aşamasında inşaat sektörüne ve sözleşmeler hukukuna dair bilgi ve deneyim eksiklikleri nedeniyle menfaatlerine aykırı olabilecek nitelikte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini imzalayıp akabinde milyonlarca liralık maddi zararlarla karşılaşabilmektedirler.

Sözleşme içeriğinde bulunması gereken temel unsurlar arasında; inşa edilecek yapının mimari projesi, vaziyet planı, teknik şartnamesi gibi projenin tüm ayrıntılarını içeren belgelerin sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olduğunun belirtilmesi yer alır. Bunun yanı sıra, arsa sahibine ve yükleniciye ait olacak bağımsız bölümlerin sayısı, nitelikleri, konumları ve paylaşım esasları net bir şekilde belirlenmelidir. İnşaatın başlama tarihi, tamamlanma süresi, aşamaları ve teslim koşulları; kullanılacak malzemelerin cinsi, kalitesi ve markası; arsa paylarının yükleniciye hangi aşamalarda ve ne şekilde devredileceği gibi hususlar ile anahtar teslim ve iskan(yapı kullanım izin belgesi) hususları da sözleşmede ayrıntılı olarak düzenlenmelidir. Ayrıca, olası proje değişiklikleri, ek işler veya eksik işler gibi durumlar için öngörülecek prosedürler ile teminatlar ve cezai şartlar gibi güvencelerin de sözleşme içeriğine dahil edilmesi, tarafların menfaatlerinin korunması açısından önem arz eder.

Şekil ve Geçerlilik Şartları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa paylarını devretme borcunu içermesi nedeniyle, Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi ile Tapu Kanunu’nun 26. maddesi hükümleri uyarınca resmi şekle tabi bir sözleşmedir. Bu resmi şekil şartı, sözleşmenin geçerli olarak kurulabilmesi için aranan temel bir koşuldur ve kamu düzenine ilişkindir.

Sözleşmenin resmi şekilde yapılması, kural olarak noter huzurunda düzenleme şeklinde senet(noter senedi) tanzimi suretiyle gerçekleştirilir. Alternatif olarak, sözleşmenin doğrudan tapu sicil müdürlüğünde akdedilmesi de hukuken ve teorik olarak mümkündür, ancak uygulamada sık kullanılan bir yöntem değildir ve noterlikçe düzenlenmesi yolu daha sık tercih edilmektedir. Resmi şekil şartına uyulmaksızın, örneğin adi yazılı şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kural olarak geçersizdir.

Resmi şekil şartının yanı sıra, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için genel geçerlilik koşullarının da sağlanmış olması gerekmektedir. Bu bağlamda:

Tarafların sözleşme yapma ehliyetine(fiil ehliyetine) sahip olmaları,
Tarafların iradelerinin sağlıklı bir şekilde oluşmuş olması ve iradeyi sakatlayan hallerin(hata, hile, ikrah) bulunmaması,
Sözleşmenin konusunun emredici hukuk kurallarına, kamu düzenine, genel ahlaka ve kişilik haklarına aykırı olmaması, ayrıca konusunun baştan itibaren objektif olarak imkânsız bulunmaması,
Sözleşmeye konu edilen arsanın imar mevzuatı açısından üzerinde inşaat yapılmasına elverişli ve hukuken bir engelin bulunmaması

gibi genel borçlar hukuku prensipleri de sözleşmenin geçerliliği için zorunludur. Bu genel geçerlilik koşullarından herhangi birindeki eksiklik veya aykırılık da sözleşmenin geçerliliğini etkileyerek hükümsüzlüğüne yol açabilir.

Sözleşmenin Tapuya Şerh Edilmesi

Kat(arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan ve arsa sahibi tarafından yükleniciye devri taahhüt edilen bağımsız bölümlere ilişkin tescil talep hakkı gibi kişisel hakların, tapu siciline şerh edilmesi mümkündür. Bu şerh, sözleşmeyle kurulan kişisel hakkın güçlendirilmesini ve sonraki maliklere veya taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan diğer üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Türk Medeni Kanunu’nun(TMK) 1009. maddesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi, bir taşınmaz üzerinde sonradan kurulacak ayni bir hakkın tescilini isteme yetkisi veren sözleşmelerden doğan kişisel hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini düzenlemektedir.

Sözleşmenin tapuya şerhi, özellikle yüklenicinin menfaatlerini koruma altına alır. Şerh sayesinde yüklenici, arsa sahibinin taşınmazı bir başkasına devretmesi veya üzerinde şerhten sonra başkaca haklar tesis etmesi durumunda dahi, sözleşmeden doğan bağımsız bölüm tescil talebini yeni malike veya hak sahibine karşı da ileri sürebilme imkanına kavuşur. Bu durum, yüklenicinin inşaatı tamamlayıp sözleşmesel edimlerini yerine getirmesi halinde, kendisine vaat edilen bağımsız bölümlerin mülkiyetini edinme beklentisini önemli ölçüde güvence altına alır. Tabi bunun yanında arsa sahibi de yükleniciden taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin ileride kat karşılığı inşaat sözleşmesinden haberleri olmadıklarına yönelik ileri sürebilecekleri olası beyanlarına karşı korunmuş olabilir.

Türk Medeni Kanunu'nun 1009. Maddesine Göre:

"Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.
Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir."

Şerhin tapu siciline işlenmesiyle birlikte, sözleşmede kararlaştırılan hususlar aleniyet kazanır ve taşınmazla ilgisi olan herkesin bu durumu bildiği kabul edilir. Şerh talebi, sözleşmenin taraflarından herhangi biri tarafından, noterlikçe düzenlenmiş sözleşme metni ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne başvurularak yapılabilir. Zaten uygulamada genellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bir madde içerisinde sözleşmenin taraflardan herhangi biri tarafından tapuya şerh ettirilebileceğine ilişkin hükme yer verilmektedir.

Tarafların Karşılıklı Hak ve Yükümlülükleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen(sinalagmatik) bir sözleşme niteliğindedir. Bu sözleşme tipinde, tarafların edimleri birbirine karşılık teşkil eder ve biri diğerinin sebebi ve ivazı durumundadır. Arsa sahibinin temel yükümlülüğü, sözleşmede kararlaştırılan arsa payını veya bu paylara tekabül edecek bağımsız bölümleri yükleniciye devretmek iken; yüklenicinin temel yükümlülüğü ise sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun olarak inşaatı tamamlayıp arsa sahibine ait olacak bağımsız bölümleri teslim etmektir.

Bu karşılıklı edimler, sözleşmenin temelini oluşturur ve tarafların hakları ile yükümlülükleri bu denge üzerine kuruludur. Bir tarafın borcunu ifa etmesi, diğer tarafın alacağını talep etme hakkını doğurur. Aynı şekilde, bir tarafın borcunu ifadan kaçınması, belirli şartlar altında diğer tarafa da kendi edimini ifadan kaçınma veya sözleşmeden doğan diğer haklarını kullanma imkânı tanıyabilir. Taraflar arasındaki bu karşılıklı ilişki, sözleşmenin işleyişinde dürüstlük kuralı ve sadakat yükümlülüğü çerçevesinde yürütülmelidir.

Arsa Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin temel yükümlülükleri ve hakları bulunmaktadır. Bu yükümlülüklerin başında, sözleşme konusu arsayı inşaata elverişli, her türlü hukuki ve fiili ayıptan ari olarak ve kararlaştırılan zamanda yükleniciye teslim etmek gelir. Arsa sahibi, inşaatın ilerleme durumuna göre veya sözleşmede belirlenen diğer esaslar çerçevesinde, yükleniciye veya onun belirleyeceği üçüncü kişilere isabet edecek arsa paylarının veya bu paylara karşılık gelen bağımsız bölümlerin mülkiyetini devretmekle mükelleftir. Ayrıca, inşaat faaliyetlerinin sağlıklı yürütülebilmesi için yüklenici ile işbirliği yapma ve sözleşmede öngörülmüş ise gerekli işlemleri takip edebilmesi amacıyla yükleniciye vekaletname verme borcu altında olabilir.

Arsa sahibinin başlıca hakları ise, sözleşme, proje ve teknik şartnameye uygun olarak inşa edilecek ve kendisine bırakılacak bağımsız bölümleri eksiksiz ve ayıpsız bir şekilde teslim almaktır. İnşaat sürecinde, işlerin sözleşme koşullarına uygunluğunu denetleme yetkisine sahiptir; bu denetim hakkı, yüklenicinin çalışmasını makul olmayan ölçüde engellemeyecek biçimde kullanılmalıdır. Yüklenicinin edimini sözleşmeye aykırı veya ayıplı ifa etmesi halinde, arsa sahibi, borçlar hukukunun genel hükümleri ve sözleşme özelinde tanınan haklar çerçevesinde(örneğin, ayıbın giderilmesini talep, bedelden indirim veya gecikme tazminatı gibi) talepte bulunabilir. Nihayetinde, arsa sahibi, yüklenicinin sözleşmesel edimlerini kararlaştırılan nitelik, nicelik ve sürede yerine getirmesini isteme hakkına sahiptir. Bu hususlara makalemizin devamında detaylı olarak değinmeye çalışacağız.

Yüklenicinin Hak ve Yükümlülükleri

Yüklenicinin(müteahhit), kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan temel yükümlülüğü, sözleşmeye, imar mevzuatına, onaylı projeye ve fen ve sanat kurallarına uygun bir yapı inşa ederek arsa sahibine teslim etmektir. Bu kapsamda yüklenici, inşaat için gerekli ruhsatları almak, inşaatı kararlaştırılan sürede tamamlamak ve ayıpsız olarak teslim etmekle mükelleftir. Teslim borcu, genellikle bağımsız bölümlerin hukuki ve fiili olarak arsa sahibinin kullanımına hazır hale getirilmesini ifade eder. Yüklenici, inşaat sürecinde sadakat ve özen yükümlülüğü altında olup, arsa sahibinin menfaatlerini gözetmek ve işi titizlikle yürütmek zorundadır. Bu bağlamda, kaliteli malzeme kullanmak, işinde ehil personel çalıştırmak ve inşaatla ilgili sigorta primleri ile vergileri ödemek de yüklenicinin sorumlulukları arasındadır.

Yüklenicinin temel hakkı ise, inşaatı sözleşmeye uygun olarak tamamlaması karşılığında, sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin mülkiyetinin veya arsa paylarının kendisine devredilmesini talep etmektir. Bu hak, genellikle inşaatın belirli aşamalarının tamamlanmasına veya eserin bütünüyle teslimine bağlanır. Yüklenici, işin yapımı için gerekli olduğu ölçüde arsa sahibinden işbirliği görme ve sözleşmede öngörülmüşse avans veya aşamalı olarak(sözleşmede belirlenen hakediş esaslarına göre) arsa payı devri talep etme hakkına da sahip olabilir. Edimlerini layığıyla yerine getiren yüklenici, arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Ayrıca, arsa sahibinden kaynaklanan gecikmeler veya mücbir sebep hallerinde ek süre talep etme imkanı da bulunmaktadır. Bu hususlara makalemizin devamında detaylı olarak değinmeye çalışacağız.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflar için önemli mali ve hukuki sonuçlar doğuran, karmaşık yapıda ve genellikle uzun bir zaman dilimine yayılan akitlerdir. Bu sözleşmelerin hazırlanma ve müzakere süreçlerinde gösterilecek titizlik, gelecekte ortaya çıkması muhtemel anlaşmazlıkların en aza indirilmesi bakımından büyük değer taşır. Sözleşme hükümlerinin, tarafların gerçek iradelerini yansıtacak şekilde açık, net ve dengeli bir biçimde düzenlenmesi esastır; zira her bir madde, tarafların hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkileme potansiyeline sahiptir.

Bu çerçevede, sözleşmenin konusunu oluşturan inşaatın teknik özellikleri, kullanılacak malzeme standartları, projenin mimari detayları gibi unsurların eksiksiz tanımlanması; arsa paylarının ve bağımsız bölümlerin paylaşım prensiplerinin adil ve şeffaf bir şekilde belirlenmesi; iş programı, inşaatın başlama ve teslim süreleri ile bu sürelere uyulmamasının sonuçlarının netleştirilmesi; ayıplı veya eksik ifa hallerinde başvurulacak hukuki yolların ve olası tazminat koşullarının öngörülmesi; tarafların iradesi dışındaki gelişmelerin(mücbir sebeplerin) sözleşmeye etkisinin düzenlenmesi ve sözleşme metninde belirsizliğe veya farklı yorumlara yol açabilecek ifadelerden kaçınılması, üzerinde hassasiyetle durulması gereken temel noktalardır. Tarafların, sözleşmeyi bir bütün olarak değerlendirip her bir hükmün sonuçlarını öngörmesi ve bu süreçte uzman bir hukukçudan destek alması, hak kayıplarının önlenmesi adına tavsiye edilir.

Teknik Şartname

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teknik şartname, inşa edilecek yapının niteliklerini, kullanılacak malzemelerin cinsini, kalitesini, markasını ve modelini, imalatın gerçekleştirilme biçimini ve standartlarını ayrıntılı olarak belirleyen, sözleşmenin ayrılmaz bir eki niteliğindeki belgedir ve sözleşme içerisinde bu teknik şartnamenin sözleşmenin eki niteliğinde olduğu hususu açıkça düzenlenmelidir. Bu belge, yüklenicinin inşaat faaliyetleri kapsamındaki edim borcunun sınırlarını ve niteliğini somutlaştırarak, taraflar arasında ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesinde kritik bir rol oynar.

Teknik şartnamenin temel işlevi, inşaatın hangi standartlarda ve ne tür malzemelerle yapılacağını net bir şekilde ortaya koymaktır. Bu bağlamda, şartnamede; temelden çatıya kadar tüm yapı elemanlarında kullanılacak malzemeler(örneğin, beton sınıfı, demir tipi, tuğla, yalıtım malzemeleri), iç ve dış cephe kaplamaları, doğramalar(pencere, kapı), zemin döşemeleri(seramik, parke), vitrifiye ve armatürler gibi unsurların marka, model, renk ve kalite standartları açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, elektrik ve mekanik tesisat projelerine uygun olarak kullanılacak kablo, boru, anahtar, priz, ısıtma ve soğutma sistemleri gibi donanımların detaylarına da yer verilmesi önem arz eder.

İşçilik kalitesi ve uygulama standartları da teknik şartnamenin önemli bir parçasını oluşturur. Hangi işin hangi standartlara göre yapılacağı, tolerans sınırları ve kabul kriterleri bu bölümde tanımlanır. Bağımsız bölümlerin iç düzenlemelerine ve ortak alanların(merdivenler, asansör, otopark, çevre düzenlemesi vb.) niteliklerine ilişkin detaylar da teknik şartnamede yer almalıdır.

Teknik şartnamenin eksiksiz, açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde hazırlanması, sözleşmenin sağlıklı bir şekilde yürütülmesi ve arsa sahibinin beklentilerinin karşılanması açısından hayati öneme sahiptir. "En iyi kalite ürün kullanılacaktır" ya da "birinci sınıf işçilik ile imal edilecektir" şeklinde belirsiz veya genel ifadelerden kaçınılmalı, her bir unsur mümkün olduğunca spesifik olarak tanımlanmalıdır. Bu belge, sözleşmenin diğer hükümleriyle birlikte bir bütün teşkil eder ve taraflar için bağlayıcıdır.

Tazminat ve Cezai Şart

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, taraflardan birinin sözleşmeden doğan edimlerini gereği gibi veya süresinde ifa etmemesi halinde, diğer tarafın haklarını korumak amacıyla tazminat ve cezai şart müesseselerine başvurulabilir. Bu hükümler, sözleşmeye aykırılığın sonuçlarını düzenleyerek, mağdur olan tarafın zararının giderilmesine veya borçlunun ifaya zorlanmasına hizmet eder.

Tazminat, bir tarafın sözleşmeye aykırı eylemi neticesinde diğer tarafın uğradığı maddi zararın giderilmesini amaçlar. Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre, kusurlu davranışıyla sözleşmeyi ihlal eden taraf, bu ihlalden kaynaklanan zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Zararın kapsamına, fiili zarar ve yoksun kalınan kâr dahil olabilir. Tazminat talebinde bulunan tarafın, zararı, sözleşme ihlalini ve bu ikisi arasındaki nedensellik bağını ispat etmesi esastır. Örneğin, yüklenicinin inşaatı kararlaştırılan sürede tamamlamaması durumunda arsa sahibi, gecikmeden kaynaklanan kira kaybı gibi zararlarını talep edebilir.

Cezai şart(ceza koşulu) ise, borçlunun asıl borcunu hiç veya gereği gibi ifa etmemesi durumunda alacaklıya karşı ödemeyi taahhüt ettiği, genellikle önceden belirlenmiş bir edimdir. Cezai şartın temel işlevi, borçluyu sözleşmeye uygun davranmaya teşvik etmek ve alacaklının olası zararını ispat yükünü hafifletmektir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde özellikle;

İnşaatın tesliminde gecikme(gecikme tazminatı/cezası),
Eksik veya ayıplı imalat yapılması

gibi durumlar için cezai şart kararlaştırılabilir.

Cezai şartın varlığı, alacaklıyı kural olarak zararını ispat külfetinden kurtarır. Ancak, kararlaştırılan cezai şart miktarının fahiş olması durumunda, borçlunun talebi üzerine hâkim tarafından Türk Borçlar Kanunu uyarınca tenkis edilebilir. Tazminat ve cezai şarta ilişkin hükümlerin sözleşmede açık, net ve tarafların iradelerini yansıtacak şekilde düzenlenmesi, ileride doğabilecek ihtilafların önlenmesi bakımından büyük önem taşır.

İmalatların Tamamlanma Süresi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, imalatların bitirilerek arsa sahibine teslim edileceği sürenin net bir şekilde belirlenmesi, taraflar arasında ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından hayati öneme sahiptir. Bu süre, sözleşmenin esaslı unsurlarından biri olup, yüklenicinin temel edimlerinden olan inşaatı tamamlama borcunun ne zaman ifa edileceğini gösterir.

Tamamlanma süresinin başlangıç anı sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Bu tarih, sözleşmenin imzalandığı tarih, inşaat ruhsatının alındığı tarih, arsanın yükleniciye fiilen teslim edildiği tarih gibi belirli ve objektif bir olaya bağlanmalıdır. Başlangıç tarihinin muğlak bırakılması, sürenin ne zaman işlemeye başlayacağı konusunda belirsizlik yaratarak ihtilaflara zemin hazırlayabilir.

İmalatların "tamamlanması" kavramının ne anlama geldiği de sözleşmede tereddüde yer vermeyecek şekilde tanımlanmalıdır. Tamamlanma, genellikle yapı kullanım izin belgesinin(iskan ruhsatının) alınması ve bağımsız bölümlerin sözleşme ve eklerindeki teknik şartnameye uygun olarak eksiksiz bir şekilde arsa sahibine teslim edilebilir hale getirilmesi olarak kabul edilir. Ancak taraflar, tamamlanma için farklı veya ek kriterler(örneğin, peyzaj işlerinin bitirilmesi, ortak alanların tam teşekküllü hale getirilmesi) belirleyebilirler. Bu tanımın netliği, teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği ve buna bağlı hakların kullanılabilirliği açısından kritik önem taşır. Bu anlamda Yargıtay

Sözleşmede, işin niteliğine ve büyüklüğüne göre, inşaatın belirli aşamalarının (örneğin kaba inşaatın bitimi, çatı kapanması, dış cephe işlerinin tamamlanması) bitirilmesi için ara terminler öngörülebilir. Bu ara terminler, projenin ilerleyişinin takibi ve olası gecikmelere erken müdahale imkanı açısından faydalıdır ve taraflara süreç yönetimi konusunda yol gösterir.

Belirlenen tamamlanma süresine uyulmaması, yüklenicinin temerrüdü başta olmak üzere çeşitli hukuki sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, sürenin gerçekçi, işin kapsamıyla uyumlu ve tarafların beklentilerini karşılayacak şekilde tespit edilmesi önem arz eder. Sözleşmede, hangi hallerde ve ne şekilde süre uzatımı verilebileceği de düzenlenebilir. Süre uzatımına ilişkin hükümlerin de açık, somut ve objektif kriterlere bağlanması, keyfiliğin önlenmesi ve tarafların haklarının korunması açısından gereklidir.

Mücbir Sebep

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde mücbir sebep, tarafların iradeleri dışında gelişen, öngörülmesi ve önlenmesi mümkün olmayan, borcun ifasını geçici veya sürekli olarak imkânsız kılan olağanüstü olayları ifade eder. Mücbir sebebin varlığı, sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi veya gecikmesi durumunda borçlunun sorumluluğunu etkileyen önemli bir hukuki kavramdır. Bir olayın mücbir sebep olarak kabul edilebilmesi için, olayın harici olması, tarafların kusurundan kaynaklanmaması, sözleşme kurulduğu anda öngörülemez nitelikte olması ve borcun ifasını engelleyecek nitelikte olması gerekmektedir.

Mücbir sebep hallerinin sözleşmede açıkça tanımlanması, olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır. Taraflar, deprem, sel gibi doğal afetler, savaş hali, genel salgın hastalıklar, devlet tarafından getirilen çalışma yasakları veya inşaat faaliyetlerini doğrudan etkileyen mevzuat değişiklikleri ya da imar planı değişiklikleri gibi durumları mücbir sebep olarak belirleyebilirler. Mücbir sebebin ortaya çıkması durumunda, etkilenen tarafın durumu derhal diğer tarafa bildirmesi ve mücbir sebebin varlığını ve etkilerini kanıtlaması beklenir.

Mücbir sebep durumunda, sözleşmesel yükümlülükler genellikle mücbir sebep hali ortadan kalkana kadar askıya alınır ve ifa süreleri mücbir sebep süresi kadar uzar. Bu süre zarfında, yükümlülüğünü yerine getiremeyen taraf, kural olarak gecikmeden dolayı sorumlu tutulmaz ve temerrüde düşmüş sayılmaz. Ancak, mücbir sebebin sürekli bir imkânsızlık yaratması veya makul süreyi aşacak şekilde devam etmesi halinde, sözleşmenin akıbeti ayrıca değerlendirilir. Sözleşmede mücbir sebep haline ilişkin özel hükümler bulunmaması durumunda, Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

Sözleşmede Yer Alan Muğlak İfadeler

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kullanılan ifadelerin açık ve net olmaması, taraflar arasında sıklıkla uyuşmazlıklara yol açan önemli bir sorundur. Sözleşme metninde yer alan muğlak, yani birden fazla anlama gelebilecek veya anlamı tam olarak belirli olmayan ifadeler, tarafların hak ve yükümlülüklerinin sınırlarının çizilmesinde belirsizlik yaratır. Bu durum, özellikle inşaatın kalitesi, kullanılacak malzemelerin niteliği, işin kapsamı ve teslim koşulları gibi kritik konularda anlaşmazlıkların temelini oluşturabilir.

Sözleşmedeki bir ifadenin muğlaklığı durumunda, Türk Borçlar Kanunu'nun 19. maddesi uyarınca, tarafların gerçek ve ortak iradeleri esas alınarak yorum yapılması gerekmektedir. Ancak bu yorum süreci dahi, başlangıçtaki belirsizlik nedeniyle çekişmeli ve uzun olabilir. Örneğin, "birinci sınıf malzeme kullanılacaktır", "emsallerine uygun imalat yapılacaktır" veya "anahtar teslimi olarak bitirilecektir" gibi genel ifadeler, somut kriterler içermediğinde farklı yorumlara açık hale gelir. "Birinci sınıf" malzemenin ne olduğu, hangi "emsallerin" baz alınacağı veya "anahtar tesliminin" neleri kapsadığı taraflarca farklı anlaşılabilir.

Bu tür muğlak ifadeler, projenin ilerleyişini olumsuz etkileyebilir, ek maliyetlere ve zaman kaybına neden olabilir. Uyuşmazlıkların yargıya taşınması durumunda ise, mahkemeler sözleşmenin bütününü, tarafların niyetini ve dürüstlük kuralını dikkate alarak bir çözüme ulaşmaya çalışacaktır. Ancak en sağlıklı yol, sözleşme hazırlanırken her bir hükmün açık, anlaşılır ve yoruma mahal vermeyecek şekilde kaleme alınmasıdır.

Ankara - İstanbul Usulü Sözleşme Tipleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin uygulanmasında, arsa paylarının yükleniciye devir zamanlaması ve biçimi açısından, yasal bir ayrımdan ziyade, tarafların tercihleri ve bölgesel teamüller doğrultusunda şekillenen iki temel yaklaşımdan söz edilebilir. Bu yaklaşımlar, uygulamada "Ankara Usulü" ve "İstanbul Usulü" olarak adlandırılmaktadır.

İstanbul Usulü olarak bilinen yöntemde, arsa sahibi, sözleşmeye konu arsa paylarının tamamını veya önemli bir bölümünü, genellikle inşaat ruhsatının alınmasıyla birlikte veya inşaatın başlangıç aşamalarında yükleniciye devretmektedir. Bu usul, yüklenicinin devraldığı arsa payları üzerinde teminat göstermek suretiyle finansman sağlamasını kolaylaştırabilir. Ancak, inşaatın tamamlanamaması riskine karşı arsa sahibini daha korumasız bırakabilme potansiyeli taşır.

Ankara Usulü olarak adlandırılan yöntemde ise, arsa paylarının yükleniciye devri, genellikle anahtar teslim şekilde imalatların tamamlanması ve yapı kullanım izin belgesi alınarak kat mülkiyetine geçişle birlikte zilyetliğin de arsa sahibine devri ile birlikte gerçekleştirilir. Bunun yanında bazı sözleşmelerde inşaatın tamamlanma oranına paralel olarak, kademeli bir biçimde tapu devri gerçekleştirildiği de görülebilmektedir. Örneğin, temel inşaatının tamamlanması, kaba inşaatın bitirilmesi veya bağımsız bölümlerin teslime hazır hale gelmesi gibi belirli aşamalara ulaşıldıkça, o aşamaya tekabül eden arsa payları yükleniciye devredilebilir. Bu yöntem, arsa sahibinin menfaatlerini daha etkin bir şekilde korumayı amaçlar; zira yüklenici, edimini ifa ettikçe arsa paylarına hak kazanır.

Bu iki usul arasındaki temel fark, arsa paylarının devir zamanlaması ve buna bağlı olarak taraflar arasındaki risk dağılımında ortaya çıkmaktadır. Sözleşme tarafları, kendi öncelikleri ve projenin özelliklerini dikkate alarak bu yöntemlerden birini tercih edebilir veya her iki usulün özelliklerini birleştiren karma bir model de benimseyebilirler.

Üçüncü Kişilerin Yüklenici ve Arsa Sahibine Karşı Hakları

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, yapısı gereği, sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilerin de hak sahibi olmalarına yol açabilir. Bu üçüncü kişiler, özellikle yükleniciden bağımsız bölüm satın alanlar, alt yükleniciler, malzeme tedarikçileri veya inşaat faaliyetinden zarar gören diğer şahıslar olabilir. Her bir grubun, yükleniciye ve arsa sahibine karşı ileri sürebileceği haklar, hukuki dayanakları ve koşulları açısından farklılık arz etmektedir.

En sık karşılaşılan durum, yükleniciden henüz inşaat tamamlanmadan veya tapuda devir işlemleri gerçekleştirilmeden önce, genellikle adi yazılı bir sözleşme ile bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin haklarıdır. Halk arasında bu usule "topraktan el almak", "inşaattan ev almak" ya da "temelden ev almak" şeklinde isim takıldığı görülmektedir. Bu kişiler, kural olarak, sözleşmesel ilişkileri gereği taleplerini doğrudan yükleniciye yöneltirler. Ancak, Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, yüklenicinin arsa sahibine karşı olan edimlerini(örneğin, inşaatı sözleşme ve fen kurallarına uygun olarak belirli bir seviyeye getirme veya tamamlama borcunu) yerine getirdiği oranda, yükleniciden alacağı olan bağımsız bölümler üzerinde hak sahibi olacağı kabul edilmektedir. Bu çerçevede, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ve iyi niyetli olduğu varsayılan üçüncü kişi, alacağın temliki müessesesine dayanarak, belirli şartların mevcudiyeti halinde, doğrudan arsa sahibine karşı tapu kaydının kendi adına tescilini talep etme hakkına sahip olabilir. Bu hakkın kullanılabilmesi, öncelikle yüklenici ile arsa sahibi arasındaki ana sözleşmenin geçerliliğini koruyor olmasına ve yüklenicinin, devri talep edilen bağımsız bölüme hak kazanacak ölçüde arsa sahibine karşı yükümlülüklerini ifa etmiş olmasına bağlıdır.

Yüklenici ile sözleşme yaparak inşaat sürecine dahil olan alt yükleniciler veya inşaat için malzeme temin edenler ise, kural olarak, alacaklarını sözleşmesel ilişkide bulundukları yükleniciden talep edebilirler. Bu kişilerin, arsa sahibine karşı doğrudan bir alacak talebinde bulunma hakları genel olarak mevcut değildir; ancak bu kuralın istisnaları özel kanun hükümlerinden veya arsa sahibinin somut olaydaki hukuki konumundan kaynaklanabilir. İnşaat faaliyetleri sebebiyle mülkiyet hakları veya diğer hukuki varlıkları zarar gören komşu taşınmaz malikleri veya diğer üçüncü şahısların ise, haksız fiil hükümlerine istinaden, kusurları oranında hem yükleniciye hem de arsa sahibine(özellikle yapı malikinin sorumluluğu çerçevesinde) karşı tazminat talebinde bulunma hakları söz konusu olabilir. Her somut olay kendi özelinde değerlendirileceği için bu tip spesifik konularda mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki danışma ve dava temsil desteği temin edilmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle İleri Sürülebilecek Hususlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tarafların karşılıklı olarak kapsamlı edimler yüklendiği, niteliği itibarıyla uzun süreli ve karmaşık hukuki ilişkilerdendir. Bu sözleşmelerin ifa sürecinde, taraflar arasında çeşitli anlaşmazlıkların ortaya çıkması ve bu anlaşmazlıklara bağlı olarak tarafların birbirlerine karşı birtakım iddia ve taleplerde bulunması muhtemeldir. Sözleşme kaynaklı olarak ileri sürülebilecek temel hususlar, genellikle taraflardan birinin sözleşmeyle üstlendiği asli veya yan edim yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi ifa etmemesinden doğar.

Bu bağlamda, yüklenicinin inşaatı sözleşmede kararlaştırılan vasıflara, teknik şartnameye, fen ve sanat kurallarına aykırı, eksik veya ayıplı olarak imal etmesi, inşaatı süresinde tamamlayamaması veya teslim borcunda temerrüde düşmesi gibi durumlar; arsa sahibi tarafından ileri sürülebilecek önemli gerekçelerdendir. Aynı şekilde, arsa sahibinin de arsa paylarını devir borcunu zamanında veya hiç yerine getirmemesi, inşaat ruhsatının alınması gibi kendisine düşen yükümlülükleri aksatması veya inşaatın yürütülmesini engelleyici fiillerde bulunması, yüklenici tarafından ileri sürülebilecek hususlar arasında yer alır. Bunların yanı sıra, sözleşme hükümlerinin yorumlanmasındaki uyuşmazlıklar veya imar durumundaki beklenmedik değişiklikler gibi sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan ve edimlerin ifasını doğrudan etkileyen objektif durumlar da tarafların birbirlerine karşı belirli def’i ve iddiaları gündeme getirmelerine zemin hazırlayabilir.

Sözleşmenin Feshedilmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, taraflardan birinin sözleşmeden doğan asli yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya sözleşmeye aykırı davranması durumunda, diğer taraf için sözleşmenin feshini talep etme hakkı gündeme gelebilir. Fesih, sözleşme ilişkisini sona erdiren önemli bir hukuki yoldur ve belirli şartların varlığına bağlıdır.

Fesih hakkının doğumu için temel sebep, genellikle taraflardan birinin temerrüdüdür. Örneğin, yüklenicinin inşaata hiç başlamaması, işi makul bir sebep olmaksızın geciktirmesi, sözleşmede kararlaştırılan niteliklere aykırı ve ayıplı bir imalat yapması veya inşaatı tamamlamadan terk etmesi gibi durumlar arsa sahibi için haklı fesih nedeni oluşturabilir. Benzer şekilde, arsa sahibinin arsayı yükleniciye zamanında ve ayıpsız teslim etmemesi veya sözleşmede öngörülen aşamalarda tapu devirlerini gerçekleştirmemesi gibi haller de yükleniciye fesih hakkı verebilir.

Sözleşmenin feshi talebi, kural olarak dava yoluyla mahkemeden istenir. Fesih kararının verilmesiyle birlikte sözleşmenin sona ermesinin etkileri, feshin ileriye veya geriye etkili olup olmamasına göre değişiklik gösterecektir. Ancak, bazı durumlarda, özellikle sözleşmede bu yönde açık bir hüküm varsa veya kanuni şartlar oluşmuşsa, fesih hakkı tek taraflı bir irade beyanıyla da kullanılabilir. Fesih beyanının karşı tarafa ulaşmasıyla hukuki sonuçlarını doğurması hedeflenir. Her durumda, fesih hakkının kullanılması dürüstlük kuralına uygun olmalı ve keyfilikten uzak bulunmalıdır.

Tapu İptali ve Tescil

Kat(arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, tarafların tapu kayıtlarının düzeltilmesi amacıyla tapu iptali ve tescil davası açma hakları bulunmaktadır. Bu davalar, özellikle mülkiyet hakkının devrine ilişkin yükümlülüklerin yerine getirilmemesi veya hukuki bir sebep olmaksızın tapu kaydının gerçeği yansıtmaması durumlarında önem kazanır.

Arsa sahibi, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan edimlerini, özellikle inşaatı tamamlama ve teslim etme borcunu gereği gibi veya süresinde ifa etmemesi durumunda, daha önce yükleniciye devretmiş olduğu arsa paylarının veya bağımsız bölümlerin tapusunun iptali ile kendi adına yeniden tescilini talep edebilir. Bu talep, genellikle sözleşmenin feshi ile birlikte ileri sürülür ve yüklenici adına yapılan tescilin hukuki dayanağının ortadan kalktığı veya baştan itibaren yolsuz olduğu iddiasına dayanır.

Yüklenici ise, sözleşme konusu inşaatı projesine ve sözleşmeye uygun olarak tamamlayıp teslim etmesine rağmen, arsa sahibinin kendisine isabet eden bağımsız bölümlere ait tapuları devretmekten haksız olarak kaçınması halinde, mahkemeden bu bağımsız bölümlerin tapusunun kendi adına tescilini isteyebilir. Bu durumda yüklenici, sözleşmeden doğan kişisel hakkını(mülkiyetin nakli borcunun ifasını talep hakkı) ileri sürerek tescile zorlama davası açmış olur.

Yükleniciden sözleşmeye dayalı olarak bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler de, belirli şartların varlığı halinde, doğrudan arsa sahibine karşı tapu iptali ve adlarına tescil talebinde bulunabilirler. Bu hak, genellikle yüklenicinin arsa sahibinden olan alacağının(bağımsız bölüm tapusunu talep hakkının) üçüncü kişiye temlik edilmesi esasına dayanır. Üçüncü kişinin bu talebinin kabulü, sözleşmenin geçerliliği, yüklenicinin edimini büyük ölçüde yerine getirmiş olması ve üçüncü kişinin iyiniyeti gibi koşullara bağlıdır.

Tapu iptali ve tescil davaları, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür ve taşınmazın aynına(mülkiyet hakkına) ilişkin davalardır. Ancak görevli mahkemenin farklı olabileceği bazı durumlar da söz konusu olabilir, bu husus görevli ve yetkili mahkeme başlığı altında detaylı olarak anlatılacaktır.

Mahkemece talebin haklı bulunması durumunda, mevcut tapu kaydı iptal edilerek hak sahibi adına yeni bir tescil işlemi gerçekleştirilir.

Tazminat ve Alacak

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, taraflardan birinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi durumunda, diğer tarafın tazminat talep etme hakkı doğabilir. Bu tazminat, uğranılan zararın niteliğine göre müspet zarar veya menfi zarar şeklinde ortaya çıkabilir. Müspet zarar, sözleşmenin tam ve doğru bir şekilde ifa edilmesi halinde alacaklının malvarlığının ulaşacağı durum ile mevcut durum arasındaki farkı ifade ederken; menfi zarar, sözleşmenin geçerliliğine duyulan güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan zarardır.

Yüklenicinin inşaatı süresinde teslim etmemesi halinde, arsa sahibi gecikmeden kaynaklanan zararlarının tazminini isteyebilir. Bu, kira kaybı gibi fiili zararları içerebileceği gibi, sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın üzerinde bir zarar oluşmuşsa, bu aşan kısmın tazminini de kapsayabilir. Benzer şekilde, inşaatın eksik veya ayıplı yapılması durumunda arsa sahibi, bu eksikliklerin veya ayıpların giderilmesi için gereken masrafları veya bu nedenle uğradığı değer kaybını tazminat olarak talep edebilir.

Arsa sahibinin yükümlülüklerini ihlal etmesi, örneğin arsa paylarını devretmemesi veya inşaatın yapımını haksız şekilde engellemesi durumunda ise yüklenici, uğradığı zararların tazminini veya yapmış olduğu masrafları alacak olarak isteyebilir. Ayrıca, sözleşme kapsamında olmayan ancak arsa sahibinin talebiyle veya zorunlu olarak yapılan fazla imalatların bedeli de yüklenici için bir alacak kalemi oluşturabilir, bu tip durumlar açısından her somut olay kendi özelinde değerlendirilmeli ve hakkaniyete uygun bir karar verilmelidir. Tarafların tazminat ve alacak talepleri, genel hükümlere ve sözleşme özelindeki düzenlemelere göre belirlenir.

Cezai Şartlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, tarafların edimlerini güvence altına almak amacıyla cezai şartlara sıklıkla yer verilmektedir. Özellikle yüklenicinin inşaatı sözleşmede kararlaştırılan sürede ve nitelikte tamamlamaması gibi durumlarda, arsa sahibi tarafından cezai şart talebinde bulunulması gündeme gelebilir. Cezai şartın ileri sürülebilmesi için, öncelikle sözleşmede bu yönde açık bir hükmün bulunması ve cezai şartın koşullarının(örneğin, yüklenicinin temerrüdünün) gerçekleşmiş olması gerekmektedir.

Taraflar cezai şartın miktarını serbestçe belirleyebilmekle birlikte, Türk Borçlar Kanunu'nun 182. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, hâkimin fahiş(aşırı) gördüğü cezai şartları resen indirme yetkisi bulunmaktadır. Bir cezai şartın fahiş olup olmadığı değerlendirilirken, tarafların ekonomik durumu, borca aykırılığın ağırlığı, alacaklının uğradığı fiili zarar ve borçlunun kusur derecesi gibi unsurlar dikkate alınır. Bu nedenle, sözleşmede öngörülen bir cezai şartın, uyuşmazlık halinde mahkeme tarafından tenkis edilebileceği göz önünde bulundurulmalıdır.

Nama İfaya İzin

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin inşaatı sözleşmeye uygun olarak tamamlama veya mevcut ayıpları giderme borcunu ifada temerrüde düşmesi durumunda, arsa sahibinin başvurabileceği hukuki yollardan biri de nama ifaya izin talebidir. Bu müessese, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesinde "Yapma borçlarında" başlığı altında düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre, yapma borcu borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 113. Maddesine Göre:

"Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır.
Yapmama borcuna aykırı davranan borçlu, bu aykırı davranışının doğurduğu zararı gidermekle yükümlüdür.
Alacaklı, ayrıca borca aykırı durumun ortadan kaldırılmasını veya bu konuda masrafı borçluya ait olmak üzere kendisinin yetkili kılınmasını isteyebilir."

Nama ifaya izin, arsa sahibine, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle yarım kalan veya ayıplı olan inşaat işlerini, masrafları yükleniciye ait olmak üzere bizzat tamamlama veya üçüncü bir kişiye tamamlattırma imkânı sunar. Bu yola başvurulabilmesi için öncelikle yüklenicinin, inşaatı tamamlama veya ayıpları giderme şeklinde bir "yapma" borcunun bulunması ve bu borcun ifasında temerrüde düşmüş olması gerekmektedir. Arsa sahibi, bu durumu mahkemede ispatlayarak, nama ifaya izin verilmesini talep edebilir. Mahkemenin izin vermesi halinde, arsa sahibi, yüklenicinin hesabına işleri yapar veya yaptırır. Yapılan masraflar, yükleniciden talep edilebilir; hatta mahkemeden bu masraflar için avans niteliğinde bir ödeme yapılmasına karar verilmesi de istenebilir.

Bu usul, özellikle sözleşmenin feshedilmesinin arsa sahibi açısından daha ağır sonuçlar doğurabileceği veya arsa sahibinin öncelikli amacının inşaatın bir an önce tamamlanması olduğu durumlarda önem taşır. Nama ifaya izin, arsa sahibine, sözleşmeyi ayakta tutarak ve yüklenicinin mali sorumluluğu devam etmek kaydıyla, inşaatın bitirilmesini sağlama olanağı verir. Bu, alacaklının aynen ifayı dolaylı yoldan elde etmesine hizmet eden bir hukuki çaredir.

Uyarlama

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, uzun bir zamana yayılan edimleri içermesi nedeniyle, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar neticesinde taraflardan biri için katlanılamaz hale gelebilir. Bu gibi hallerde, ahde vefa ilkesinin bir istisnası olarak sözleşmenin değişen koşullara adapte edilmesi, yani uyarlanması gündeme gelir. Uyarlama, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” hükmüne dayanır.

Sözleşmenin uyarlanabilmesi için birtakım şartların bir arada bulunması gerekmektedir:
Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması.
Bu durumun borçludan kaynaklanmamış olması.
Ortaya çıkan durumun, tarafların sözleşme yaparken dikkate aldıkları işlem temelini çökertmesi ve sözleşmeyle yüklendikleri edimin ifasının, borçlu açısından aşırı derecede güçleşmiş olması.
Borçlunun, edimini henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyarlama talebi, genellikle beklenmedik ve olağanüstü seviyede fahiş maliyet artışları, imar planlarında esaslı değişiklikler veya benzeri, sözleşmenin temelini sarsan gelişmeler üzerine ileri sürülebilir. Bu durumda, sözleşmenin mevcut haliyle devamının taraflardan biri için çekilmez hale geldiği iddia edilir.

Uyarlama talebiyle karşılaşan taraflar öncelikle kendi aralarında anlaşarak sözleşme koşullarını revize etmeye çalışmalıdırlar. Anlaşma sağlanamaması halinde, uyarlama talebinde bulunan taraf, mahkemeye başvurarak sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını talep edebilir. Mahkeme, somut olayın özelliklerini değerlendirerek, sözleşme adaletini ve taraflar arasındaki menfaat dengesini yeniden tesis edecek şekilde sözleşme hükümlerinde değişiklik yapabilir. Uyarlamanın mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği durumlarda, kanun borçluya sözleşmeden dönme veya sürekli edimli sözleşmelerde fesih hakkı tanımaktadır; ancak bu, son çare olarak değerlendirilmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, karmaşık yapısı ve taraflara yüklediği uzun süreli edimler nedeniyle çeşitli hukuki nedenlerle sona erebilir. Bu sona erme, taraflar arasındaki mevcut borç ilişkisini nihayete erdirmesi ve özellikle inşaatın ilerleme durumu ile mülkiyet geçişleri gibi kritik konularda önemli hukuki sonuçlar doğurması açısından büyük önem taşır. Sona erme hallerinin doğru tespiti ve her bir sona erme türünün hukuki sonuçlarının ayırt edilmesi, tarafların haklarının korunması bakımından elzemdir. Sözleşmenin sona ermesi, genel olarak edimlerin gereği gibi ifası, tarafların karşılıklı anlaşması veya taraflardan birinin sözleşmeyi sonlandırma iradesini ortaya koyması gibi temel yollarla gerçekleşebilir. Bunların yanı sıra, borçlar hukukunun genel prensipleri uyarınca ifa imkânsızlığı veya aşırı ifa güçlüğü gibi durumlar da sözleşmenin akıbetini etkileyerek sona ermesine yol açabilir. Bu bölümde, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesine neden olan bu başlıca haller ve her birinin hukuki nitelikleri ile sonuçları ayrıntılı olarak incelenecektir.

İfa ile Sona Erme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olması itibarıyla, tarafların sözleşme ile üstlendikleri edimlerini karşılıklı olarak ve gereği gibi yerine getirmeleriyle doğal olarak sona erer. Bu sona erme türü, sözleşmenin temel amacının gerçekleşmesi ve borç ilişkisinin tatmin yoluyla ortadan kalkması anlamına gelir.

Yüklenicinin ifası, sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri, projesine, teknik şartnameye ve imar mevzuatına uygun olarak ayıpsız bir şekilde tamamlayıp arsa sahibine teslim borcunu yerine getirmesiyle gerçekleşir. Teslim, fiili teslimin yanı sıra, bağımsız bölümlerin hukuken de arsa sahibinin kullanımına hazır hale getirilmesini, örneğin yapı kullanma izin belgesinin alınmış olmasını da kapsayabilir; bu durum sözleşme hükümlerine göre değerlendirilir.

Arsa sahibinin ifası ise, inşaatın sözleşmeye uygun olarak tamamlanması ve teslimi karşılığında, sözleşme uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan arsa paylarının veya bu paylara karşılık gelen bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmesiyle tamamlanır.

Her iki tarafın da asli edimlerini tam ve sözleşmeye uygun olarak yerine getirmesiyle birlikte, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ifa yoluyla sona ermiş olur. Bu durumda, tarafların sözleşmeden kaynaklanan temel borçları ve buna bağlı hakları da ortadan kalkar.

Tarafların Anlaşması(İkale) Yoluyla Sona Erme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla akdedilen bir sözleşme olduğu gibi, yine tarafların karşılıklı anlaşmalarıyla sona erdirilebilir. Bu sona erdirme şekli, hukukumuzda "ikale" olarak adlandırılmaktadır. İkale, esasen mevcut bir borç ilişkisini ortadan kaldırmaya yönelik yeni bir sözleşmedir. Dolayısıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları olan arsa sahibi ve yüklenici, sözleşmenin devamı boyunca veya herhangi bir aşamasında, aralarındaki hukuki ilişkiyi sonlandırma konusunda anlaşabilirler.

İkale sözleşmesi, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince tarafların serbest iradeleriyle kurulur. Taraflar, ikale sözleşmesinin içeriğini, özellikle sözleşmenin sona ermesinin mali sonuçlarını, o ana kadar yapılan işlerin bedelini, devredilmiş arsa paylarının akıbetini ve olası tazminatları serbestçe belirleyebilirler. Bu anlaşma, sözleşmenin feshi veya dönme gibi tek taraflı irade beyanlarından farklı olarak, her iki tarafın rızasını gerektirir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şekle tabi olması(genellikle noterlikçe düzenleme şeklinde yapılması) göz önüne alındığında, bu sözleşmeyi sona erdiren ikale anlaşmasının da aynı veya en azından yazılı şekilde yapılması, ispat kolaylığı ve hukuki güvenlik açısından önem taşır. Özellikle tapuya şerh edilmiş bir sözleşmenin ikale ile sona erdirilmesi durumunda, tapu sicilindeki şerhin terkini için de tarafların ilgili mercilere başvurması gerekecektir. İkale ile sözleşme sona erdiğinde, taraflar anlaştıkları koşullar çerçevesinde birbirlerine karşı olan yükümlülüklerinden kurtulurlar ve sözleşme ilişkisi tasfiye edilir.

Fesih Yoluyla Sona Erme

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan birinin sözleşmeden doğan asli edim yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya kanunda belirtilen diğer haklı nedenlerin ortaya çıkması durumunda, diğer tarafın tek yanlı irade beyanıyla sona erdirilebilir. Bu sona erdirme yöntemi, 'fesih' olarak tanımlanır ve sözleşmenin devamına olanak kalmadığında başvurulan önemli bir hukuki yoldur. Fesih, sözleşmenin taraflar açısından bağlayıcılığını ortadan kaldıran ve mevcut hukuki durumu değiştiren bir bozucu yenilik doğuran haktır.

Fesih hakkının kullanılabilmesi için, feshe neden olan durumun sözleşmenin devamını çekilmez kılacak ağırlıkta olması ve fesih beyanının hukuka uygun şekilde karşı tarafa ulaştırılması esastır. Örneğin, yüklenicinin inşaatı ayıplı yapması, teslimde önemli ölçüde gecikmesi veya arsa sahibinin arsayı inşaata elverişli şekilde teslim etmemesi gibi temelden sarsıcı ihlaller, fesih için geçerli gerekçeler oluşturabilir. Fesih beyanının sonuçları, feshin niteliğine göre farklılık gösterir ve bu durum, feshin ileriye dönük mü(ileri etkili fesih) yoksa geçmişe etkili mi(geri etkili fesih) sonuç doğuracağı ayrımını gündeme getirir.

İleri Etkili Fesih

İleri etkili fesih, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, fesih beyanının karşı tarafa ulaştığı andan itibaren geleceğe yönelik olarak sona erdirilmesidir. Bu tür fesihte, sözleşme geçmişe dönük olarak ortadan kalkmaz; fesih anına kadar yerine getirilmiş edimler kural olarak geçerliliğini korur ve taraflar arasındaki hukuki ilişki bu noktadan itibaren tasfiye edilir. İleri etkili fesih, özellikle inşaatın önemli ölçüde tamamlandığı ve geriye etkili feshin (sözleşmeden dönmenin) hakkaniyete aykırı sonuçlar doğuracağı durumlarda Yargıtay içtihadıyla kabul görmektedir.

İleri etkili feshin uygulanabilmesi için temel koşul, inşaatın büyük bir oranda tamamlanmış olmasıdır. Yargıtay, genellikle inşaatın tamamlanma oranının %90 gibi bir fiziki seviyeye ulaştığı hallerde, arsa sahibinin fesih hakkını ileriye etkili olarak kullanması gerektiğini kabul etmektedir. Bu yaklaşımın temelinde, yüklenicinin o ana kadar gerçekleştirdiği imalatların yıkılarak veya sökülerek ortadan kaldırılmasının ekonomik bir kayıp teşkil etmesi ve dürüstlük kuralı gereği arsa sahibinin bu ölçüde tamamlanmış bir yapıdan faydalanmasının beklenmesi yatar.

İleri etkili feshin sonuçları bakımından, yüklenici, fesih tarihine kadar tamamladığı iş oranında bir bedele veya anlaşılan arsa payına hak kazanabilir. Bu durumda, yapılan işin bedeli veya yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümlerin (arsa paylarının) tespiti, sözleşme hükümleri, bilirkişi incelemesi ve hakkaniyet ilkeleri dikkate alınarak yapılır. Arsa sahibi ise, tamamlanan kısım üzerinden yükleniciye karşı, eksik veya ayıplı işler nedeniyle tazminat veya bedelden indirim gibi taleplerde bulunabilir. Tarafların karşılıklı hak ve alacakları mahsup edilerek bir tasfiye ilişkisi kurulur.

Geriye Etkili Fesih(Sözleşmeden Dönme Hükümleri)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, sözleşmenin baştan itibaren geçersiz sayılarak tarafların sözleşme öncesi hukuki duruma geri döndürülmesini amaçlar. Bu durum, Borçlar Kanunu'ndaki genel hükümler çerçevesinde "sözleşmeden dönme" olarak da ifade edilir. Geriye etkili fesih, genellikle taraflardan birinin, özellikle yüklenicinin, sözleşmeden doğan temel edimlerini(örneğin inşaatı tamamlama veya ayıpsız teslim etme) ağır bir şekilde ihlal etmesi ve bu ihlalin diğer taraf için sözleşmeye devamı çekilmez hale getirmesi durumunda gündeme gelir.

Geriye etkili feshin uygulanabilirliği açısından inşaatın ulaştığı fiziki seviye büyük önem taşır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, inşaatın önemli bir bölümü(genellikle %90 ve üzeri bir oran kabul edilir) tamamlanmışsa, sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi dürüstlük kuralı ve hakkaniyet ilkeleriyle bağdaşmayabilir. Bu gibi durumlarda, Yargıtay, sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilmesi veya diğer hukuki imkanların değerlendirilmesi yönünde bir eğilim göstermektedir. Dolayısıyla, geriye etkili fesih talebinin kabulü, inşaatın henüz başlangıç veya erken aşamalarında olması ya da tamamlanma oranının düşük olması halinde daha olasıdır.

Sözleşmeden dönme halinde taraflar, sözleşme uyarınca birbirlerine vermiş oldukları edimleri iade etmekle yükümlü olurlar. Arsa sahibi, yükleniciye devretmiş olduğu arsa paylarını geri talep eder; bu durum genellikle tapu iptali ve tescil davası yoluyla gerçekleştirilir. Yüklenici ise, fesih tarihine kadar gerçekleştirdiği imalatların bedelini, kural olarak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir. Ayrıca, kusurlu taraf, diğer tarafın sözleşmenin geçersizliğinden kaynaklanan menfi zararlarını (sözleşmeye güvenerek yapılan masraflar gibi) tazmin etmekle yükümlü olabilir. Yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişilerin durumu ise, tapuya yapılan şerhlerin varlığı ve diğer özel koşullara göre ayrıca değerlendirilir ve bu durum iade sürecini etkileyebilir.

Kat(Arsa Payı) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 2025

Bu yazıyı paylaşın: